En 2024, 24 556 expulsions forcées ont été exécutées en France, soit une hausse de 29 % en un an selon la Chambre Nationale des Commissaires de Justice. Derrière ce record, une réalité souvent méconnue : la procédure est longue, encadrée par des règles strictes, et semée de délais qui peuvent s’étirer entre 12 et 24 mois selon les juridictions. Comprendre ces étapes est utile aussi bien pour un propriétaire confronté à des impayés que pour un locataire qui cherche à connaître ses droits.

Une procédure en plusieurs étapes, impossible à court-circuiter

Expulser un locataire sans respecter le cadre légal expose le bailleur à de lourdes sanctions pénales. Tout commence par un commandement de payer, acte délivré par un commissaire de justice, qui doit impérativement mentionner le montant de la dette, les coordonnées du Fonds de Solidarité pour le Logement et la possibilité de demander des délais de grâce au juge. Toute omission peut entraîner la nullité de la procédure. Pour les baux signés avant la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser ; pour les contrats plus récents, ce délai a été ramené à six semaines.

Passé ce délai sans règlement, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection (JCP). L’audience est généralement fixée deux à quatre mois après l’assignation. Si le juge ordonne l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré, laissant au locataire deux mois supplémentaires. Pour aller plus loin sur le détail des règles applicables, la procédure expulsion locataire​ est décrite de façon précise par un professionnel du droit. Si le locataire refuse de partir à l’issue de ce délai, le bailleur doit encore solliciter le concours de la force publique auprès du préfet, lequel dispose de deux mois pour répondre.

La trêve hivernale et les recours du locataire

Du 1er novembre au 31 mars, toute exécution physique d’une expulsion est suspendue, quelle que soit la situation locative. La procédure judiciaire, elle, peut se poursuivre pendant cette période. Des exceptions existent : squatteurs introduits par effraction, logements insalubres, ou expulsion ordonnée dans le cadre d’une ordonnance de protection pour violences conjugales. Un bailleur qui passe outre la trêve s’expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Du côté du locataire, les recours sont réels. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette selon un échéancier. Il peut également suspendre les effets d’une clause résolutoire, y compris pour un manquement autre que les impayés, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025. Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), les aides de la CAF et les CCAPEX constituent des filets de sécurité à mobiliser dès les premiers signes de difficulté.

La hausse spectaculaire des expulsions en 2024 rappelle que cette procédure touche des situations humaines souvent fragiles. Connaître les étapes, les délais et les recours disponibles reste la meilleure façon, pour toutes les parties, d’éviter les erreurs irréversibles.